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"끝나가는 美 주택 호황…그래도 침체 시기상조 이유는"

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2022-04-26 10:52
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[이데일리 이지현 기자] 미국 주택 경기 호황이 끝나가고 있다는 진단이 나왔다. 하지만 주택 경기 침체 우려는 시기상조라는 지적이다.

25일 대신증권에 따르면 미국 3월 기존 및 신규주택매매거래량(신규는 시장 예상치 76만5000가구 사용)은 654만가구로 1월 고점대비 10.2% 감소했다. 기존과 신규주택 가격상승폭도 각각 지난해 8월, 11월을 기점으로 축소되고 있다.

코로나19 미국 주택 경기는 낮은 모기지 금리, 재택근무 확산 등으로 2006년 이후 최대 호황을 맞았지만, 미국 연방준비제도의 통화정책이 매파적 기조로 전환하면서 호황기도 끝나가고 있다는 분석이다. 실제로 모기지 30년 금리는 2011년 2월 이후 처음으로 5%를 돌파했다. 지난 2월 미국 부동산 중개회사 레드핀이 예상한 연말 모기지 30년 금리 전망치가 3.9%이었던 것을 감안하면 시장 예상보다 가파르게 상승한 것이다. 3~4월에만 모기지 금리가 1.22%p 급등하면서 모기지 수요는 6주 연속 감소세를 지속하고 있다. 재융자 비율도 37.1%까지 급락했다.

 

이다은 대신증권 연구원은 “향후 주택 시장 경기를 예측하기 위해서 수요·공급을 종합적으로 살펴볼 필요가 있다”며 주택 수요 측면에서 중요한 3가지 요소로 가계 소득, 주택담보대출금리, 주택가격 등을 꼽았다. 가계의 명목 소득은 증가하고 있으나, 높은 주택가격 수준과 금리 인상으로 주택구입 능력이 약화되고 있다. 가계 소득대비 주택가격 비율인 주택 PIR은 지난해 6월 4.18배로 2005년 이후 고점을 찍었다. 현재도 4배를 넘는 수준을 유지하고 있다.

연준의 금리인상 사이클이 본격화되면서 2월 가계 소득대비 원리금 상환비율은 18.5%로 2008년 9월 이후 최고치를 기록한 반면, 주택구입능력지수는 지난해 1월 183pt(1pt= 1포인트)에서 올해 2월 135pt까지 하락했다.

반면, 주택시장 수급불균형이 지속된 영향으로 공급 지표는 견조한 성장 흐름을 보이고 있다. 특히, 코로나19 이후 주택 수요 급증에도 원자재·인력 수급난으로 주택 공급 부족이 심화했다. 최근 신규주택의 재고부담은 늘고 있으나, 주택재고의 68%를 차지하는 기존주택 재고는 역대 최저 수준으로 3월 재고소진기간이 2.0개월에 불과하다. 참고로 2015~2019년 평균 재고소진기간은 5.5개월이다. 수요 둔화에도 주택 공급 부족 영향으로 건축허가건수는 16년만에 4개월 연속 180만가구를 상회했다. 주택착공건수도 2006년 이후 최고치를 기록했다.
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이다은 연구원은 “주택 경기 둔화가 불가피하겠지만, 2007년 금융위기때와 같은 버블붕괴가 재연될 가능성이 낮다”고 분석했다. ①공급 부족 ②모기지-기준금리간 차 ③ 연체율·차압률을 때문이다. 이 연구원은 “현재의 금리 상승에 따른 주택 수요 둔화의 경우 과잉 수요 환경에서 점차 균형을 찾아가는 과정으로 2007년과는 다른 상황”이라며 “연준의 정책금리가 오르는 속도에 비해 모기지 금리 상승폭이 과한 측면이 있다. 모기지금리가 현재 수준에서 크게 떨어질 가능성은 낮으나, 최근과 같은 속도로 급등하기는 힘들 것”이라고 짚었다.

이어 “모기지 시장 건전성 지표인 연체율(delinquency rate)과 차압율(foreclosure inventory rate)이 견조한 고용시장에 힘입어 과거대비 낮은 수준을 지속하고 있다”며 “모기지시장 건전성을 우려하기에는 아직 시기상조”라고 설명했다.

 

 
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