미국 지방은행 이어 상업용 부동산 시장 위기 몰려온다(종합)

“공짜돈은 없다”는 격언을 증명이라도 하듯 미국의 기준금리가 인상되면서 각종 금융위기가 급부상하고 있다.

최근 미국은 지방은행발 금융위기로 몸살을 앓고 있다. 다음은 상업용 부동산 시장이라는 지적이 잇따르고 있다. 

https://ads.mtgroup.kr/RealMedia/ads/adstream_sx.ads/news1_pc/news@x04두 시장의 공통점은 금리인상으로 인해 위기가 왔다는 점이다.

◇ 금리인상되자 지방은행 부실 급증 : 실리콘밸리은행(SVB) 파산으로 시작된 미국 금융위기의 원인은 연준의 금리인상 때문이다.

워싱턴 DC에 있는 연준 빌딩. © 로이터=뉴스1 © News1 박형기 기자

SVB는 실리콘밸리에 본사를 둔 은행이다. 이 은행은 스타트업(새싹기업)에 대한 대출 자금을 마련키 위해 고객의 예금에만 의지하지 않고 적극적으로 투자를 했다.

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이 은행은 코로나19 팬데믹(대유행) 초기에 국채수익률(시장금리)이 낮아지자 채권에 대규모 투자를 했었다. 그러나 지난해부터 연준이 공격적인 금리인상을 하자 채권수익률이 급등해 큰 투자 손실을 보았다. 이에 따라 파산을 하게 됐다.

이후 뉴욕의 시그니처 은행 등 지방은행이 잇달아 파산하면서 지방은행 위기가 미국 전체 금융위기로 번졌다.

뉴욕에 있는 시그니처 은행의 본점. 12일 폐쇄 명령이 내려졌다. © 로이터=뉴스1 © News1 박형기 기자

◇ 다음은 상업용 부동산이 위기의 뇌관 : 다음 위기는 상업용 부동산일 전망이다. 상업용 부동산 시장도 금리인상으로 리파이낸싱이 매우 힘들어지고 있다.

일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)는 27일(현지시간) “또 다른 금융위기가 몰려오고 있다”고 경고했다.

그는 이날 자신의 트위터를 통해 글로벌 부동산 시장의 업계 최고의 논평가인 코베이시 레터를 인용, 이같이 경고했다.

일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO). © 로이터=뉴스1 © News1 이유진 기자

코베이시 레터는 “향후 5년 동안 2조5000억 달러(약 3255조) 이상의 상업용 부동산 부채가 만기가 될 것”이라며 “이것은 역사상 최대”라고 지적했다.

그는 “이에 비해 금리는 두 배가 됐고, 상업용 부동산 점유율도 60~70% 밖에 되지 않는다”고 덧붙였다.

그는 “이같은 상황에서 대출을 재융자하는 것은 엄청나게 비싸고 다음 위기로 이어질 가능성이 높다”고 강조했다.

그는 특히 “상업용 부동산 대출의 70%가 소규모 지방은행이 대출한 것”이라고 지적했다. 지방은행 위기가 다시 올 수 있다는 얘기다.

그는 “빠르게 오르는 금리는 모든 사람에게 귀중한 교훈을 주고 있다”며 “‘공짜 돈’은 없다”고 강조했다.

◇ 머스크 상업용 부동산 시장 위험 이슈화 : 머스크는 “여기에 주거용 모기지가 추가되어야 한다”는 멘션을 붙여 이 글을 리트윗했다. 그는 “이것은 지금까지 가장 심각한 문제”라고 덧붙였다.

머스크 트위터 갈무리

머스크가 이를 이슈화함에 따라 상업용 부동산 시장에 이목이 집중되고 있다. 실제 대부분 전문가들이 다음 위기는 상업용 부동산 시장이 될 것이라고 입을 모으고 있다.

영국의 파이낸셜타임스(FT)는 최근 SVB 파산 등 지방은행 위기에 이어 다음 뇌관은 상업용 부동산 대출(CRE) 시장이 될 것이라고 보도했다.

FT는 금리인상으로 가뜩이나 차입비용이 증가하고, 부동산 가치가 하락하고 있는 가운데, SVB 등 은행의 파산은 상업용 부동산 대출까지 조이기 시작했다고 분석했다.

이같은 상황에서 특히 상업용 부동산 가격은 크게 떨어지고 있다. 코로나19 여파로 재택근무가 많아졌기 때문이다.

무디스에 따르면 2019년 이후 미국 상위 25개 시장의 공실률이 모두 상승했다. 특히 샌프란시스코의 피해가 가장 크다. 공실률이 3년 전 5%에서 2022년 말에는 약 19%가 됐다.

금리는 두 배가 되고 공실률이 증가하고 있는 상황에서 리파이낸싱은 매우 힘들다.

◇ 상업용 부동산과 지방은행 붕괴 함께 올 수도 : 문제는 상업용 부동산 대출의 70%를 지방은행이 차지하고 있다는 사실이다.

상업용 부동산 시장의 붕괴와 지방은행의 붕괴가 한꺼번에 올 수 있다는 얘기다. 이 경우, 미국 경제 전체에 엄청난 충격을 가할 전망이다.

미국의 유명 투자은행 JP모간은 “우리는 상업용 주택 담보 대출의 약 21%가 최종적으로 채무불이행이 될 것으로 예상하고 있다”고 밝혔다. 그런데 이 대출의 70%를 지방은행이 담당하고 있다.