서브프라임 모기지

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서브프라임의 탄생은 AIG가 신용 보강을 해서 신용불량자 대출이 AAA 등급을 받게 되면서 급증했고 2006년 이후 위험을 느낀 AIG가 더 이상 신용 보강을 하지 않았지만 베어스턴스 리먼브라더스가 자체 신용 보강을 통해서 위험을 떠 안는 형태로 2007년 말까지 계속 팽창한다

그 결과는 경매의 증가이다

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경매 처분되는 주택은 주변 환경을 해치고 세수도 줄인다

경매 처분되는 주택을 줄이도록 해야 한다

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채무조정을 한다

DTI 30% 상한 설정하고 대출금리 인하 / 대출금 탕감 / 만기연장(30년->40년)

그런데 이렇게 조정해도 2/3는 18개월 후 다시 채무 불이행 상태가 된다

대출로 위험에 처한 주택을 매입하는 특수 기관을 설립할 수도 있다

패닉을 지나면 다시 야성적 충동이 발생하고 안전을 찾기 때문이다

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전세를 통한 갭투자가 우리나라 형태이다

하우스푸어의 직전 경험이 급상승하는 전세가를 대출로 대응하면서 전세 자금을 주택에 밀어 넣게 되고 뒤 이어 주택 랠리가 시작된다

무주택자 이외는 더 이상 전세 대출이 막히면서 전세가격 상승에 제동이 걸린다

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택지개발 폐기에서 3기 신도시로 정책 변화했고 GTX로 수도권 집중 회피 전략 또한 폐기했다 유일한 공급이 재건축 이란 조바심에서 급등한 수도권 주택시장도 안정의 첫단추가 꿰어졌다

당장의 입주가 전세금 하락을 유발하는 지역이 생기고 있다

무역이 하강하면 울 나라 경기도 하강할 가능성 + 5년의 주택 붐 == 더 강한 렐리가 제한 될 가능성이 있고 가계 부채 조달 능력도 목에 찬 상태

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유가가 50불 아래로 떨어지는 통에 1.75% 유지가 가능하다

실질실효환율이 1000원 아래라서 1150원 현재 환율이 오히려 미국(2.5%)과 금리 역전에도 외국인 채권 유입이다 (달러에 대한 환율이지 복합적으로 보면 다른 환율… 통화스왑하면 환차익 가능 – 달러 유로 엔 등 복잡한 통화스왑이 필요)

사우디 – 러시아가 짝짝쿵 하고 유가 하락으로 붕괴된 베네수엘라를 고려하면 유가 짬짬이 가능성이 높고 3개월전 18년 10월의 100불 가즈아 국면이 재 도래할 가능성도 있다 최근 유가 급락이 사우디 암살 무마를 위한 사우디 증산의 정치적 이유 가능성 때문이다

유가 100불 가즈아는 필시 물가를 자극할테고 그리고 미국과 금리역전도 몇년 지속도 어렵고 그러면 울 나라 금리도 3% 넘길 가능성도 농후하다

그러면 가계부채가 알딸딸한 상황이 되고 당근 은행은 가산금리를 높일 것이 뻔하고 5%가 하한인 가계부채가 등장할 가능성이 있다

미국 연준은 유가 곡물가 상승으로 인한 물가 상승은 무시하고 금리 인상 대응을 하지 않지만 유럽은 유가 상승– 물가 상승–금리 인상 대응을 한다

한국이 과연 유가 상승을 무시할 수 있을까?

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전세가가 하락세를 유지한다면 전세도 부채 성격으로 등장할 가능성이 있다

갭투자가 약한 고리가 될 가능성 어떻게 해결할 수 있을까?

집값 보다 높아진 전세가 불가능할까?

이때 정부는 어떤 대응이 가능할까?

전세보증이 일반화 되면 HUG에서 전세금 반환하고 임대인과 어떤 딜을 할까?

HUG 자본 충당은 가능할까?
[출처] 서브프라임 모기지|작성자 여행자