모기지 대출받아 비트코인
비트코인 투자 열풍이 미국에도 부는가. 북미증권관리자협회(NASAA)의 조셉 보그 회장은 11일(현지시간) CNBC와의 인터뷰에서 일부 투자자들이 비트코인을 사기 위해 대출까지 받는 ‘광풍 단계’(mania phase)에 접어들었다고 경고했다. 보그 회장은 “비트코인을 사려고 모기지 대출을 받는 사람을 봤다. 신용카드...
박예나 모기지 어드바이저 뉴욕 뉴저지 모기지 문의 T. 862-253-5926 / Yena Park Advisor Blog
Mortgage
Loan Specialist
뉴욕 뉴저지 커네티컷 모기지, 모기지 조정, 융자 Loan Officer at Citizens Bank
T. 862-253-5926
자산유동화증권 ABS/미국 서브프라임 사태/ 서브프라임 모기지
Author
admin
Date
2019-09-22 18:58
Views
1347
● ABS (Asset Backed Security) - 자산유동화증권
1. ABS의 개념
2. ABS - CDO와 CDS
3. 미국 서브프라임 사태
4. 결론
1. ABS의 개념
# 자산유동화란?
유동성이 떨어지지만 재산적 가치가 있는 자산을 담보로 증권을 발행하여 유통시키는 방법으로 대상 자산의 유동성을 높이는 행위. 간단하게 말하면, 대출자(나)가 은행에 돈을 갚아야하는데 은행은 대출자에게서 돈을 받을 권리를 다른 금융 기관에 판 것이다. 나의 입장에서는 계속 돈을 갚아나가기만 하면 되는 것이고 다만 그 대상이 바뀌었을 뿐이다.
대표적인 기초 자산으로는 주택저당이 있으며 학자금 대출, 자동차 대출, 기업의 매출채권 등 다양한 종류가 존재한다.
특히 주택 구입시 주택을 담보로 한 대출을 주택저당채권이라 하며 이를 기초로 만들어진 유동화증권이 바로 저당유동화증권 - MBS(Mortgage Backed Security)이다. 가장 대표적인 ABS이고 2008년 서브프라임모기지사태를 가져온 핵심 요소이다.
은행이 보유한 채무적 권리(은행 입장에서는 자산)를 사는 SPC란 특수목적기업으로, 유동화 전문회사이다. (실제 돈을 빌려주는 회사는 따로 있지만 모기업의 재무건전성에 영향을 주지 않기 위해 별도의 특수목적회사를 설립함)
대출자가 은행으로부터 돈을 빌리고, 은행은 장기적으로 돈을 받을 그 권리들을 조합해서 SPC에 넘긴다. 그리고 SPC는 사들인 채권들을 조합해서 이를 담보로 ABS(자산유동화증권)를 만들어 투자자들에게 판매하는 것이다.
은행: 수 년 ~ 수십 년 동안 채무적 권리를 행사하면서 받아야할 돈을 SPC로부터 한번에 받는다. 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인했을 때 조금 손해를 보겠지만 큰 돈이 생긴다는 점이 장점
대출자: 장기 대출을 하므로 부담이 적어짐
투자자(ABS를 사는 이): 다양한 금융상품으로 포트폴리오를 구성할 수 있고 장기적 채권이므로 고정수 익이 생기며, 담보가 확실한 증권이라는 장점
2. ABS - CDO와 CDS
● CDO (Collateralized Debt Obligation) - 부채담보부증권
회사채나 대출채권 등 부채의 성격을 갖는 금융자산들을 기초로 한데 묶어 유동화시킨 새로운 금융상품.
복잡한 개념이 계속해서 나와서 아무래도 풀어서 설명해야겠다. MBS(주택저당유동화증권)을 미국 주택 시장에 적용하겠다.
미국 모기지론 신용 등급은 Prime, Alt-A, SubPrime 의 세 등급으로 구분되며 SubPrime이 가장 낮은 등급이다. 은행은 주택담보대출을 받은 대출자들로부터 돈을 받을 권리를 증명하는 채무적 문서를 위의 Loan1, Loan2... 등등 다양하게 가지고 있고 각각의 신용등급은 다르다. 이처럼 신용 등급이 다른 채권들을 pooling하여 SPC에 매각하고 SPC로부터 돈을 받는다. SPC는 받은 권리들(주택저당채권)을 담보로 하는 MBS를 만들어 투자은행에 판매하고 투자은행은 이를 투자자에게 판매한다.
요약하면 은행이 주택저당채권을 유동화중개회사(SPC)에 팔면, SPC는 이를 담보로 MBS라는 상품을 만들어 투자은행에 넘기고 투자은행은 이를 일반 투자자에게 판매하는 것.
그리고 투자은행은 그 서로 다른 신용등급의 MBS들을 결합하여 새로운 CDO라는 파생상품을 만들었다. Prime, Alt-A 등급의 MBS와 섞이면서 Subprime의 리스크는 분산되었는데, 그 위험도에 따라 Senior Tranche(AAA이하), Mezzanine Tranche (BBB이하), Equity Tranche(등급 없음) 으로 구분된다.
신용등급은 AAA, AA, A, BBB, BB, B, CCC, CC , C, D 의 10 단계로 구분되며 BB이하 등급의 채권은 junk bond라고 불리며 투자부적격채권 취급을 받는다. 사실상 메짜닌과 에쿼티 둘 다 위험한 채권인 셈이다.
서브프라임 사태 당시 미국에서는 여러 등급의 MBS를 섞어 서브프라임의 리스크를 분산시킨 CDO를 만드는 것은 물론, Mezzanin Tranche 여러 개를 pooling한 CDO를 만들기도 했다.
이처럼 계속해서 채권을 유동화시키고 구조화하는 과정에서 스스로도 위험함을 느낀 미국 금융기관들은 이 상품의 부도위험만을 따로 떼서 거래하는 CDS(신용부도스와프)도 만들어냈다.
● CDS ( Credit Default Swap) : 신용부도스와프
부도가 발생하여 채권이나 대출 원리금을 돌려받지 못할 위험에 대비한 신용파생상품. 보험의 성격을 띠고 있다. (Ex. AIG)
CDO 발행 기관이 AIG같은 보험사에 일정 금액을 계속해서 납입하고 만약 CDO에 부도가 발생할 경우 이를 AIG같은 보험사로부터 지급을 받는 시스템이다.
3. 미국 서브프라임 사태
미국 서브프라임 사태를 이해하기위한 주요 개념들은 이에서 언급했고 그 배경을 풀어서 설명하겠다.
2000년대 초반 9.11테러, 이라크전쟁 등 경기악화로 미국은 초저금리 정책을 실시했고 낮아진 금리로 주택담보대출이 성행해서 주택가격 급등했다. 원래는 프라임 등급 위주의 주택담보대출만이 이루어졌으나 계속해서 집 값이 상승하자 서브프라임 등급도 대출이 가능해졌다. 어차피 집을 담보로 대출을 해주는데 천정부지로 치솟는 집 값을 고려했을 때 채무 불이행이 일어나도 담보가 더 비싸다는 믿음 때문이었다. 그리고 이 채권들은 MBS, CDO, CDS에 이용된다.
하지만 2004년 미국이 치솟는 부동산 가격을 잡기 위해서 저금리 정책을 종료하고 금리를 인상함과 동시에 미국 부동산 거품이 서서히 터지면서 주택 가격이 폭락했다. 인상된 금리로 서브 프라임 대출자들은 점점 부채를 상환하지 못했고 아무리 리스크를 분산했다고 하지만 서브프라임 등급의 많은 대출자들이 부채를 갚지 못하자 MBS, CDO 등 연달아서 문제가 터졌다. 그리고 집 값이 대출금보다 떨어졌기에 대출자들은 대출을 갚기보다는 담보인 집을 포기하게 된다. 따라서 은랭은 집을 매물로 시장에 내놓아 집 값은 더 폭락하고 상황은 악화된다. 그 결과 많은 기업들이 구제금융을 받거나 파산에 이르게 된다.
CDS가 있으니까 괜찮지 않았을까?? 라는 의문이 들 수 있는데 당시에 유동화증권 시장에 끼었던 거품과 계속된 구조화로 복잡해진 금융상품들의 폭발은 보험사가 감당할 수 없는 지경이었다.
최대 보험사였던 AIG가 정부에 구제금융신청을 하면서 몰락했고 나중에는 리먼브라더스가 파산하는 사태까지 이르게된다. 당시 미국 정부는 국채 발행과 쌓아둔 세금으로 막대한 구제금융을 실시하고자 했고 실제로 그렇게 했지만 비난 여론에 부딪혔다. ABS, MBS, CDO, CDS 등 구조화 금융을 통해서 수 년간 큰 이익을 챙겼고 보너스파티를 벌였던 미국 금융권 임직원들에게 반감이 있던 국민들 입장에서는, 현재 자신들의 집 값은 폭락하고 있고 부채를 상환하기도 어려운 상황에서 가뜩이나 싫었던 금융권에 국민 세금을 쏟아붓는 다는 점이 싫었던 것이다. AIG에는 약 850억 달러의 구제금융을 실시했으나 비난 여론에 부딪혀 리먼브라더스에게는 지원을 하지 못했다. 그 결과 리먼브라더스는 자기 힘으로 헤쳐나가야했는데 그 과정에서 인수 직전까지 갔던 기업이 KDB산업은행이다. 구체적 조건까지 논의하며 KDB산업은행이 인수할 뻔 했으나 막판에 리먼브라더스가 더 높은 금액을 요구함으로써 계약이 무산된 역사가 있다.
이 같은 금융위기 속에서 가장 피해를 본 것은 국민들이었다. 당시 금융권의 인물들은 조만간 이런 구조화 금융의 거품이 터질 것을 알고 있었음에도 불구하고 계속해서 언론을 통해 주택담보대출을 권장하고, 신용평가사들은 후한 평가를 해주는 등 안일한 행위를 이어나갔다.
4. 결론
결국 서브프라임 사태는 서브프라임 등급의 채무자들의 잘못만이 아니고 월스트리트의 고도화된 금융시스템과 월스트리트 투자은행과 신용보증기관의 지나친 이익추구 때문이다.
구조화 금융은 너무나 복잡한 금융상품 구조를 가져와 신용위험을 정확하게 측정하기 어렵고 책임 소재를 파악하기도 어렵다. 2008년 미국 서브프라임 모기지 사태가 세계적인 금융위기를 가져왔고 그 원인은 구조화 금융에 있었다. 현재도 구조화 금융을 이용한 상품들이 계속해서 나오는 가운데 향후 금융위기가 온다면 이 역시 구조화 금융이 원인일 가능성이 크므로 경계해야한다.
Total 108
| Number | Title | Author | Date | Votes | Views |
| 33 | 모기지 신청 30% 급등…믿을 건 역시 주택? admin | 2020.02.05 | Votes 0 | Views 1397 | admin | 2020.02.05 | 0 | 1397 |
| 32 | 미국 단독주택 10년 보유시...5만달러 차익 admin | 2020.02.04 | Votes 0 | Views 1373 | admin | 2020.02.04 | 0 | 1373 |
| 31 | 코로나 사태에 중국인 미국 부동산 구입 줄줄이 취소 admin | 2020.02.03 | Votes 0 | Views 1528 | admin | 2020.02.03 | 0 | 1528 |
| 30 | 美 MBA 주간 모기지 신청건수, 전주 대비 1.1%↑ admin | 2020.02.01 | Votes 0 | Views 1493 | admin | 2020.02.01 | 0 | 1493 |
| 29 | 크레딧 좋으면 30년간 이자 10만달러 절약 admin | 2020.01.03 | Votes 0 | Views 1500 | admin | 2020.01.03 | 0 | 1500 |
| 28 | 주택구매 시 꼭 챙겨야 할 정보 admin | 2019.12.31 | Votes 0 | Views 1417 | admin | 2019.12.31 | 0 | 1417 |
| 27 | 62세 소셜연금 신청…수령액 따져보니…조기 신청 시 90세까지 살면 6만불 덜 받아 admin | 2019.11.23 | Votes 0 | Views 1442 | admin | 2019.11.23 | 0 | 1442 |
| 26 | 미국 시니어들, 생활비 얼마나 쓰나…65세 은퇴자 노후생활비 82만불 필요 admin | 2019.11.23 | Votes 0 | Views 1517 | admin | 2019.11.23 | 0 | 1517 |
| 25 | [한면택 워싱턴 특파원 현장보고] 빚더미 위에 올라선 미국인 … 10명중 7명 생활고 admin | 2019.11.22 | Votes 0 | Views 1372 | admin | 2019.11.22 | 0 | 1372 |
| 24 | 미 연준 레포(Repo·환매조건부채권) 개입, 누구를 위한 것인가 admin | 2019.11.21 | Votes 0 | Views 1290 | admin | 2019.11.21 | 0 | 1290 |
| 23 | 미국 경기 침체를 촉발하는 두 가지 요인 admin | 2019.11.20 | Votes 0 | Views 1214 | admin | 2019.11.20 | 0 | 1214 |
| 22 | 美 11월 기존 주택 판매 1.9%↑…집값 상승률 2년 만에 최고 admin | 2019.11.19 | Votes 0 | Views 1250 | admin | 2019.11.19 | 0 | 1250 |
| 21 | 美 8월 기존주택 판매 1.3%↑…월가 예상 상회(상보) admin | 2019.09.30 | Votes 0 | Views 1180 | admin | 2019.09.30 | 0 | 1180 |
| 20 | 미국의 모기지론(주택담보대출)이 지속적으로 증가해 사상 최대 admin | 2019.09.30 | Votes 0 | Views 1253 | admin | 2019.09.30 | 0 | 1253 |
| 19 | 미국 8월 기존주택 판매 549만채…17개월간 '최대' admin | 2019.09.22 | Votes 0 | Views 1192 | admin | 2019.09.22 | 0 | 1192 |
Address
300 Broad Ave, Palisades Park, NJ 07650