[함현일의 미국&부동산]변동성 커진 미국 부동산, 후퇴는 없다

약 1년 전 미국 경기침체가 언제 올지에 대해 글을 쓴 적이 있다. 그 당시 전문가들은 2020년을 지목했다. 예상대로 들어맞는지 지난해 중순부터 하나둘 이상 신호가 감지됐다. 주택담보대출 이자율이 오르고, 주택 가격도 조정 국면에 들어갔다. 부동산 침체가 한 발 앞으로 다가온 것 아니냐고 걱정하는 사람들이 많았다. 근데, 2020년을 반년 앞둔 지금 미국 부동산 시장이 지난 예상과 달리 화창하다. 트럼프를 칭찬해야 하는지 모르겠지만, 이자율이 다시 낮아졌고 거래도 더 활발해지고 있다. 부동산 가치의 척도가 되는 캡레이트(cap rate)도 낮게 형성되어 있다. 도대체 무슨 일이 미국 부동산 시장에 일어나고 있는지 살펴보지 않을 수 없다.

■1년래 이자율 급격히 하락

먼저 금리 얘기를 하지 않을 수 없다. 얼마 전 메이저 은행에서 주택담보 대출을 담당하는 친구가 SNS에 글을 남겼다. 지금 이자율이 많이 내려갔으니, 주택 재융자(refinancing)에 관심 있는 사람들은 연락하라는 내용이었다. 1년전에 30년 만기 고정 금리가 4% 중반까지 올랐는데, 요즘은 3% 중후반으로 떨어졌다. 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 지난달 모기지 금리는 2016년 말 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 평균 3.8%다. 이에 따라 재융자가 급격히 늘었다. 지난 6월 말 모기지 신규 대출의 절반 이상을 재융자가 차지하기도 했다. 연방준비은행이 금리 인하를 시사했기 때문이다.

올 하반기에도 이런 트렌드는 계속될 것으로 보인다. 나홀로 호황을 누리고 있는 미국. 글로벌 경기 하락을 이유로 보험처럼 선제적 금리 인하에 나설 가능성이 커졌다. 실제 기준 금리 인하가 현실화하면 부동산담보대출 금리는 더 떨어질 수 밖에 없다. 그럼 주택 구매를 미루고 있던 잠재 소비자들이 시장에 나올 수 밖에 없다.

■주택 가격 다시 오름세 커져

통계에 따르면 미국 주택 가격은 2012년 이후 계속 오르고 있다. 지난해 초에는 드디어 금융위기 이전의 최고점을 넘어섰다. 하지만 최근 이 오름세는 많이 꺾였다. 지난해 3월 기준 전년 대비 7% 올랐던 주택가격은 올해 3월 기준으로 1년 전보다 3.7% 오르는 데 그쳤다. 하지만 이 안정세가 언제까지 이어질지 불안하다. 최근 이자율 하락으로 집값이 다시 오름세를 타는 모양새다. 코어라직은 2020년 5월까지 주택가격이 약 5.6%오를 것이라고 내다봤다.

■밀레니얼이 시장 주도

이런 변동성이 높은 미국 부동산 시장에서 좀처럼 변하지 않는 것이 있다. 바로 부동산 시장을 움직이는 세대다. 이름하여 밀레니얼(Millennial). 이 밀레니얼 세대가 부동산 시장을 주도하고 있다. 도시에 따른 부동산 시장의 전망을 애기할 때 빼놓지 않고 제시하는 자료가 있다. 바로 전체 인구 중 밀레니얼이 차지하는 비중이다. 이 비중이 높을수록, 이 비율이 커질수록 좋은 시장이다. 최근 스마트에셋은 2017년 말 기준 밀레니얼들이 가장 많이 이주한 도시 순위를 내놓았다. 1위는 달라스로 약 10,371명이 이주했다. 그 다음은 시애틀(8,770명), 포틀랜드(6,586명), 콜롬비아(6,554명) 순이었다.

지난 5월에는 리서치 회사인 랭스톤(Langstone Co.)과 센티먼트(Centiment)가 밀레니얼들이 가장 살고 있어 하는 도시 순위를 발표했다. 1위는 휴스턴, 2위는 애틀란타. 3위는 달라스, 4위는 미니애폴리스, 5위는 오스틴이 차지했다. 현재 밀레니얼은 미국 노동력의 가장 큰 부분을 차지한다. 그만큼 회사들이 본사를 이동하거나 신규 사무실을 열 때 밀레니얼 세대들이 얼마나 많은지를 고려하지 않을 수 없다.

■부동산 발 경기 침체는 없다

밀레니얼의 구매력이 경제를 움직인다. NAR(National Asscociation of Realtors)에 따르면 지난해 밀레니얼들은 전체 주택 구매자(Buyer)의 37%, 판매자(Seller)의 20%를 차지했다. 그리고 2017년 이후 미국 내 전체 신규 주택담보대출자의 가장 많은 비율을 차지하고 있다. 지난해에는 신규 주택담보대출의 45%를 구성했다. 그리고 당분간 이 비율은 갈수록 증가할 것이다. 그만큼 부동산 시장이 밀레니얼들의 이동과 인구 비율에 계속해서 안테나를 세울 수밖에 없다.

최근 온라인 부동산 중개 웹사이트인 질로우(Zillow)에서 부동산 전문가들을 대상으로 다음 경기 후퇴는 언제 올 것 같은지 설문조사를 했다. 답은 1년 전과 마찬가지다. 여전히 2020년을 지목했다. 하지만 모두의 공통된 의견은 부동산 시장이 이 경기 후퇴의 원인이 되지는 않을 거라는 것이다. 그러기에는 시장이 너무 건강하다. 그리고 경기 침체가 와도 일시적인 경기 조정이 될 거라는 희망 섞인 전망이 나온다.

부동산 시장의 변동성이 커지는 요즘, 좀 더 부동산 시장을 깊이 있게 들여다볼 때다. 언제 뒷걸음질이 나올지 모른다. 물론 반보 후퇴 후 2보 전진을 모두 바라고 있다.