미국에서는 집을 구입할 때 대부분 모기지론을 받습니다. 그리고 한국과 마찬가지로 미국에도 다양한 주택 모기지론이 있는데요. 이번 글에서는 미국 모기지론 종류를 살펴보고, 모기지론 금리와 수수료 그리고 접근 방법 등을 정리하였습니다.
미국 모기지론 종류
1. Conventional Loan (일반 은행 모기지론)
컨벤셔널 론은 정부 보증 모기지론을 제외한 일반 은행 모기지론을 의미합니다. 많은 주택 구입자들이 Private Lender(일반 은행이나 모기지 전문 금융회사)에서 모기지 융자를 받는데요. 경우에 따라서 몇몇 컨벤셔널 론은 Fannie Mae 또는 Freddie Mac같은 정부 지원 기업의 보증을 받기도 합니다.2. 정부 보증 모기지론
미국 연방 정부 기관에서는 융자 보증을 제공하는 다양한 융자 프로그램을 운영하고 있습니다. 여기서 융자 보증이란 집 구매자가 모기지를 내지 못할 경우 정부기관에서 대신 은행에 모기지 원금과 이자를 보상하는 것을 말하는데요. 종류로는 FHA론, USDA론, VA론이 있습니다.(1) FHA 론
FHA 론은 미국 연방주택국(Federal Housing Administration)에서 보증하는 모기지론입니다. 저소득, 저신용자를 보호하기 위한 취지로 만들어졌으며, Credit Score에 따라 3.5% 다운페이 만으로도 모기지론을 받을 수 있습니다.(2) USDA 론
USDA 론은 미국 농무부(United States Department of Agriculture)에서 보증하는 모기지론입니다. 도시 외곽 지역의 발전과 중저소득층을 지원하기 위한 모기지론인데요. 소득에 따라 자격이 주어지며 다운페이 없이 모기지론을 받을 수 있습니다.(3) VA 론
VA 론은 미군과 그 가족을 위한 모기지론 융자 프로그램입니다. 미국 보훈부(U.S Department of Veterans Affairs)에서 보증하는 모기지론으로 0% 다운페이로 미국 주택을 구입할 수 있습니다.미국 모기지론 금리
미국 모기지론 금리는 일반적으로 컨벤셔널 론보다 정부 보증 모기지론이 상대적으로 낮습니다. 다만, 정부 보증 모기지론도 보증만 미국 정부가 한다 뿐이지 실제 융자를 해주는 것은 Private Lender(은행 등 금융기관)인데요. 그래서 실제 금리는 Private Lender가 신청자의 신용 상태를 조사하여 결정합니다.미국 모기지론 수수료
1. 모기지 보험 수수료
모기지론을 신청할 때 본인이 부담하는 현금을 다운페이라고 합니다. (다운페이에 대해서는 아래 글 참고) 다운페이가 낮으면 모기지 부실 위험이 높아지기 때문에 Lender(은행)들은 모기지 보험을 요구하기도 하는데요. 이런 모기지 보험을 PMI(Private Mortgage Insurance)라고 합니다.2. 디스카운트 포인트
모기지론을 받을 때 디스카운트 포인트라는 것이 있습니다. 여기서 1 포인트는 0.25%를 의미하는데요. 즉, 4포인트를 구입하면 모지기 금리를 1% 깎아 주는 것입니다. 간혹 은행에서는 디스카운트 포인트를 일정 부분 구입해야 한다는 조건을 걸기도 합니다.3. 클로징 비용
미국 주택 구입 절차가 마무리 되는 것을 클로징이라고 합니다. 이때 클로징 비용(closing cost)을 내게 되는데요. 클로징 비용은 일반적으로 집값의 2~5% 정도가 책정됩니다. 클로징에 대한 자세한 내용은 다음 글을 확인해보세요.4. 중도 상환 수수료
모기지론 계약에 따라 중도 상환 수수료(=조기 상환 패널티, Early Termination Fee)가 부과되기도 합니다. 따라서 모기지론을 신청할 때 이런 조건을 잘 살펴봐야 하는데요. 경우에 따라서는 납부한 대출 원금이 남아 있는 원금보다 적으면 부과되는 조건이 있기도 합니다.5. 모기지 브로커 수수료
일반인은 미국 모기지론에 대해 잘 모르기 때문에 전문가인 모기지 브로커를 고용하기도 하는데요. 좋은 모기지 브로커를 만나면 낮은 이자율로 모기지론을 받을 수 있기 때문에 비용을 많이 아낄 수도 있습니다. 다만, 모기지 브로커 수수료에 대해 미리 알아두어야 한다는 점 명심하시길 바랍니다.미국 모기지론 방법
미국 모기지론을 찾는 방법은 일단 정부 보증 모기지론부터 자격이 되는지 살펴봐야 합니다. 그리고 만약 자격이 된다면 각 모기지론 프로그램에서 요구하는 서류를 준비하여 해당 프로그램을 운영하는 은행에 신청해야 합니다.그리고 모기지론을 신청할 때는 미리 필요한 다운페이가 준비되어 있어야 하는데요. FHA 론은 3.5%, USDA론이나 VA론은 0% 다운페이이기 컨벤셔널 론보다 유리한 측면이 있습니다.
컨벤셔널 론을 신청하려면 미리 크레딧 스코어와 재정 상태를 관리해야 합니다. 크레딧 스코어는 보통 750 이상을 유지하는 것이 좋고, 재정 상태는 기존에 가지고 있는 대출이 과도하지 않아야 합니다. (아래 글 참고)