< 미국에서 집사기 절차 >>

1. 크레딧 쌓기
2. 다운페이먼트(Downpayment) 준비하기
3. Open House 구경하기
4. 리얼터(Realtor, 부동산중개인) 선정
5. 본격적으로 집찾기(House Hunting)
6. Offer 쓰기
7. 환불제도(Contingency removal)
8. 주택담보대출(Mortgage)15일~두달정도소요
9. Final Walk Through
10. Escrow Closing
11. Remodeling
< 8. 주택담보대출(Mortgage) >>

House Hunting전 미리 주거래은행에 프리-어프로벌(pre-approval, 대출가능확인증)을 신청해서 받아두고 오퍼를 작성할 때 이 확인증을 함께 제출하면 오퍼수락에 도움이 된다.
새집인 경우 빌더가 지정한 은행에서 Loan을 진행할 경우 Closing fee를 지원하기도 한다(지원하고 이자율 조금만 올려도 손해일 수도 있음)

< 모기지 사전승인 레터(Pre-Appoval) 받기 위한 서류 >>
1. 2년간의 Federal tax returns(세금보고서류)
2. 직장인인 경우, 2년 직장기록증명 W-2 form 과 최근 2~3개월 급여명세서(Pay check)
3. 개인사업자인 경우, 2년간의 손익계산서 및 비즈니스 세금보고서
4. 2~3개월 Bank statements 및 Investments, Savings Statements


오퍼가 받아들여지면 Contingency와 Loan도 함께 진행한다.
융자신청후 감정평가(어프레이절,appraisal)을 해야되는데 융자액이 감정가를 기준으로 하기 때문에 융자 받는데 필수적이다.
본인의 경우, 은행에서 지정한 감정사를 고용해서 집의 감정평가를 받았다.
30여장의 보고서를 받았는데 다행히 계약한 금액보다 높은 감정가를 받았다.

ex) 5억 계약한집의 다운페이먼트 20%인 1억을 준비하고 4억대출 신청한경우 감정가가 4억이상이면 대출진행이 되겠지만,
감정가가 4억이하면 부족한 금액은 본인이 더 준비하거나 셀러에게 깍아달라고 딜을 해야하지만 모든것이 불가하면 계약파기될 수 있다.


< 참고 >>
차할부금이나 카드비등 미리 갚아두면 좋다
HOA가 높으면 대출한도가 줄어들 수 있다
다운페이를 20%정도 하는데 적게하면 보험을 들거나 높은이자를 낼수 있다
다운페이를 많이하면 이자율이 낮아질 수 있다.
클로징 fee(집값의 1~3%)를 대출회사가 내줄 수 도 있다고 하는데 조삼모사일 수도 있다(내주고 이자율 올리는 경우도 있다)
대출협의를 3~4군데 진행하다가 가장 낮은 이자율로 받을 수 있는곳을 선택하면 좋다.

2016.07.29기준 2016.9.27기준
30년 fixed 3.48% 3.25%
15년 fixed 2.78% 2.375%


< 확인하기 >>
1. 조기상환수수료(Prepayment Penalty)유무
2. 융자비용 면제나 이율 낮추기
3. 자동이체 설정시 이자율변화
4. 크레딧점수에 따른 이자율변화
5. 30년, 15년융자시 고정이율과 변동이율
6. APR(Annual Percentage Rate) 미국채금리+은행금리=실질적인 이자율임.
7. 임파운드(Impound)계좌 개설여부
재산세와 보험금을 매년 납부하는데 임파운드계좌에 매달 적립후 대납해주는 서비스(은행마다 다르지만 계좌개설비가 있을 수 있음)
< 모기지 절차 >>
1. Calculate(credit 조회, 연봉경력 현재부채등 조회)
2. Pre-qualify
3. Pre-approval(본인이 어느정도 융자가 가능하다는 내용포함됨.)
4. Complete application(주택 계약후 정식으로 융자신청서 작성하고 모든서류 접수)
5. Sign and Return application
6. Appraisal conducted
7. Rate Lock
8. Closing
9. Mortgage Servicing

* 모기지신청후 3주~2달정도 소요



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